Jednym z najważniejszych czynników decydujących o wyborze mieszkania jest jego rozkład. W dobrze rozplanowanym mieszkaniu mieszka się dobrze i wygodnie. Z kolei źle przemyślany układ lokalu potrafi naprawdę utrudnić życie.

Czym jest funkcjonalny rozkład? Jest to w znacznym stopniu kwestia indywidualna, zależna od mieszkańców, ich liczby, upodobań i stylu życia – dlatego mieszkania powinno się dobierać do konkretnych osób. Jednak jest parę uniwersalnych kwestii, na które warto zwrócić uwagę.

Wygodny układ mieszkania może w pewnym stopniu zrekompensować niewielki metraż; z drugiej strony zdarzają się lokale, zwłaszcza na rynku wtórnym, które są duże, ale niestety nieustawne. W starszych budynkach spotyka się jeszcze mieszkania o układzie amfiladowym, czyli z szeregiem przechodnich pokoi. Układ taki jest efektowny i stwarza wrażenie większej przestronności, ale przy tym jest niepraktyczny, gdyż nie daje domownikom prywatności. Zwykle tylko łazienkę, ewentualnie jeden pokój na końcu amfilady da się zamknąć bez blokowania dostępu do innych pomieszczeń. Poza tym konieczność wygospodarowania przejścia ogranicza możliwości ustawienia mebli. Dlatego bardziej popularne i polecane są tzw. mieszkania rozkładowe – te, w których do wszystkich pomieszczeń można wejść z korytarza lub przedpokoju.

Najlepiej, gdy poza kuchnią i łazienką oraz przedpokojem dysponujemy minimum dwoma pokojami. Możemy wtedy oddzielić strefę prywatną (sypialnię lub kilka sypialni) od strefy ogólnodostępnej (pokój dzienny). Jednak z powodów finansowych jesteśmy nieraz zmuszeni do zakupu mieszkań bardzo małych, gdzie jedno pomieszczenie z konieczności musi pełnić kilka funkcji – np. pokój dzienny często bywa także sypialnią. Mimo to nawet w małej kawalerce nieraz można oddzielić część sypialną od reszty pokoju, choćby parawanem czy odpowiednim ustawieniem mebli.

Jeśli chodzi o kuchnię, wielu zwolenników ma zarówno jej wersja zamknięta (oddzielne pomieszczenie), jak i otwarta (połączona z pokojem dziennym/jadalnią lub w formie aneksu). Trudno wskazać jednoznacznie, które rozwiązanie jest lepsze, gdyż zależy to od upodobań i trybu życia. Zwolennicy kuchni zamkniętych podkreślają większą prywatność, brak presji ciągłego utrzymywania porządku i lepszą izolację reszty mieszkania od kuchennych zapachów. Z kolei zwolennicy kuchni otwartych wskazują na większa przestrzenność mieszkania i możliwość interakcji z domownikami i gośćmi podczas gotowania. Jeszcze inną opcją jest rozwiązanie kompromisowe – kuchnia, do której wchodzi się z pokoju i którą w razie potrzeby można otworzyć lub zamknąć, np. drzwiami rozsuwanymi.

Przedpokój nie powinien być zbyt mały, żeby wszyscy domownicy mogli się w nim swobodnie poruszać i jednocześnie ubrać do wyjścia. Z drugiej strony nie powinien być nadmiernie rozbudowany kosztem powierzchni pokojów – w niektórych blokach z czasów PRL-u, nawet w mieszkaniach o sporej powierzchni ogólnej, spotyka się dość niefunkcjonalny podział na bardzo obszerny przedpokój i kilka małych pokoików. Na wprost wejścia powinno się znajdować najbardziej reprezentacyjne pomieszczenie, które chcemy pokazać gościom, a więc raczej nie kuchnia czy łazienka.

Jeśli planujemy w przyszłości przebudowy i przeróbki mieszkania (np. burzenie ścian), zwróćmy uwagę, które ściany są nośne (przeważnie nie można w nie ingerować, gdyż opiera się na nich konstrukcja budynku), a które działowe (służą do oddzielania pomieszczeń od siebie, więc w razie potrzeby można je zlikwidować). Dlatego w momencie wyboru mieszkania zastanówmy się, jakie są nasze plany na przyszłość i czy nie będą one wymagały zmiany układu pomieszczeń.